2025년 10월 15일 발표된 부동산 정책(10·15 대책) 과 그에 따른 경매 시장 영향

1. 10·15 부동산 대책의 배경과 핵심 내용

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2025년 10월 15일 정부는 “부동산 시장 안정 및 실수요자 보호”를 목표로 하는 10·15 부동산 대책을 발표했다. 최근 수도권, 특히 서울의 아파트 가격 상승세와 갭투자 재확산, 청년층의 주거 불안 심화 등을 배경으로, 정부가 다시 한번 부동산 시장에 강력한 경고 신호를 보낸 것이다. 이번 대책은 단순한 규제 강화에 그치지 않고, 시장 심리 안정과 투기 수요 차단을 위해 금융, 세제, 거래 제도 전반을 아우르는 종합대책의 성격을 띤다.

첫째, 규제지역이 대폭 확대되었다. 서울 전역과 경기 12개 주요 지역이 새롭게 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되었으며, 일부 핵심 지역은 토지거래허가구역으로까지 묶였다. 이에 따라 신규 분양, 전매, 대출, 세금 등 각종 규제가 동시에 강화된다. 특히 갭투자(전세를 끼고 매수하는 투자 형태)에 대한 규제가 대폭 강화되어, 서울 전역에서는 갭투자가 사실상 전면 금지된다. 이미 체결된 계약에 대해서는 일부 예외가 인정되지만, 10월 20일 이후 신규 거래는 제한된다.

둘째, 대출 규제 강화가 병행된다. 정부는 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채원리금상환비율(DSR)을 추가로 강화하고, 실수요가 아닌 투자성 대출에 대해 심사를 대폭 까다롭게 한다. 전세자금대출도 실거주 목적이 명확히 입증되지 않으면 제한될 가능성이 높다. 이런 금융 규제는 투자수요를 직접적으로 억제하고, 자금조달이 어려운 개인들의 매입 여력을 약화시킬 것으로 예상된다.

셋째, 세제 조정 예고도 중요한 부분이다. 정부는 보유세 및 거래세의 합리화를 검토하겠다고 밝혔는데, 이는 실수요자의 세 부담 완화와 함께 다주택자의 세금 회피를 막기 위한 복합적 조치로 해석된다. 구체적인 세율은 아직 공개되지 않았지만, 세금 측면에서도 시장 냉각 효과가 예상된다.

 

2. 경매시장에 미치는 영향

이처럼 강도 높은 규제가 발표되면서, 법원 경매시장에도 직간접적인 영향이 불가피하다. 우선 시장 참여자들의 심리 위축이 가장 빠르게 나타날 것으로 보인다. 실제로 9월 전국 기준 아파트 경매 낙찰률은 약 34.9%로 전월 대비 하락세를 보였고, 수도권의 낙찰가율 또한 80% 초반으로 떨어졌다. 이는 이미 시장의 과열이 진정 국면에 들어서고 있음을 보여주는 신호다. 이번 대책 발표로 인해 대출 문턱이 높아지고 자금조달이 더 어려워지면, 응찰자 수 감소 → 유찰 증가 → 낙찰가 하락의 흐름이 가속화될 가능성이 크다.

특히 이번 대책의 타깃인 서울과 수도권 규제지역에서는 이 현상이 뚜렷할 전망이다. 갭투자가 차단되면 전세를 끼고 경매 물건을 매수하려는 투자자들이 대거 이탈하게 되고, 실수요자들 역시 대출제한으로 경매 참여가 어려워진다. 이로 인해 단기적으로는 낙찰률 하락과 경매시장 위축이 불가피할 것이다.

다만 모든 지역이 동일한 영향을 받는 것은 아니다. 규제 영향이 상대적으로 적은 지방 중소도시나 비규제 지역에서는 경매시장 열기가 일정 부분 유지될 수 있다. 또한 주거용 부동산의 규제가 강화되면, 일부 투자자들은 상업용 부동산이나 토지 경매로 눈을 돌릴 가능성도 있다. 즉, 주거용 중심 시장은 냉각되지만 비주거 부문은 상대적으로 기회가 생길 수 있다.

 

3. 중장기적 파급효과와 대응 전략

중장기적으로 보면, 이번 대책은 시장 참여자 간의 격차를 더욱 벌릴 수 있다. 자금 여력이 풍부한 실수요자나 법인 투자자는 규제 영향이 상대적으로 적은 물건을 선별해 진입할 수 있는 반면, 대출 의존도가 높은 개인 투자자는 진입이 거의 불가능해진다. 이에 따라 경매시장 내에서도 “현금 보유자 중심의 재편”이 일어날 가능성이 크다.

또한 정부가 명확히 투기억제 방향을 유지하고 있는 만큼, 단기적인 반등은 쉽지 않을 것으로 보인다. 과거 사례를 보면, 유사한 강도(예: 2020년 6·17, 7·10 대책) 이후 평균 6개월가량 경매 낙찰률이 하락세를 유지한 바 있다. 다만 시간이 지나 시장이 규제에 적응하면, 실수요 중심의 낙찰이 점차 늘어나며 안정적인 흐름을 되찾는 경향을 보였다.

결국 이번 10·15 대책은 단기적으로 경매시장에 냉각효과를 가져오지만, 장기적으로는 시장 정상화와 실수요자 중심의 재편을 촉진하는 계기가 될 수 있다. 투자자는 무리한 레버리지보다는 현금흐름 중심의 접근, 그리고 지역별 규제 강도에 따른 포트폴리오 조정이 필요하다. 또한 향후 발표될 세제 개편과 금융 완화 시점을 예의주시하며, 규제 완화 전환기에 맞춰 진입 전략을 세우는 것이 바람직하다.

 

요약하면, 10·15 부동산 대책은 부동산 시장 전반을 타이트하게 조이면서 경매시장에도 즉각적인 냉각 효과를 가져올 것으로 보인다. 그러나 모든 시장이 동시에 위축되는 것은 아니며, 실수요 중심의 합리적 낙찰 기회는 오히려 확대될 여지도 있다. 따라서 지금은 공격적 투자보다 “현금 중심의 방어적 접근과 지역 선별적 참여”가 핵심 전략이 될 것이다.

 

경매에 대한 이미지를 새럽게 해보기 위하여